Tem muita gente calculando errado o retorno (esperado) de um FII e um cálculo correto é imprescindível se você deseja compará-lo com outra aplicação.
Pega-se o valor distribuído nos últimos doze meses, soma-se e divide-se pelo valor atual da cota e acha-se que esse é o retorno. Aí, compara-se com uma aplicação financeira (ex.: CDB) e acha-se que os valores são próximos. Esse cálculo é perfeito: perfeito equívoco!
É que na matemática financeira, não se trabalha com somas, mas com multiplicações. Um valor aparentemente igual, mas recebido hoje é totalmente diferente de um valor recebido daqui a 1 mês ou daqui a 6 meses. São os chamados valores atuais ou valores presentes, etc.
1) Você deve projetar o valor das distribuições futuras, ou seja, deve considerar os futuros reajustes, seja por ipca ou igpm.
2) Tem até quem trabalha corretamente com os juros compostos. Ex.: 12 rendimentos de 0,70 em uma cota de 100,00. Cálculo errado “=(12*0,70)” é de 8,4%. O cálculo mais correto é de “=((1+0,007)^12)-1″ o que dá 8,73%. Porém, para ficar ainda mais perfeito o cálculo, é necessário calcular o retorno esperado no valor da cota com o reajuste. Considerando que a selic fosse estável para sempre, ao reajustar o aluguel em 5% (inflação), o valor da cota também seria reajustado no mesmo valor. Por isso incluímos a imagem abaixo (ela amplia ao ser clicada!):
Há os fatores negativos, que são imprevisíveis:
1) Vacância
2) Inadimplência
3) Necessidade de reformas.
A remuneração maior de um FII com relação às outras aplicações se deve a esses riscos (+ o risco do mercado imobiliário).
Por esse motivo é importante definir sua estratégia e seu gosto pelo risco para saber se você procura contratos atípicos, longos e com empresas sólidas (mais seguros) ou contratos típicos, com vencimento curto.
Os contratos curtos, em um ambiente de expansão econômica, permitem reajustes acima do valor da inflação no período, causando uma elevação nos rendimentos superior à inflação (da mesma maneira que pode levar a reajustes menores, caso o ambiente seja desfavorável). Esse é um dos motivos que aumentam o risco, mas também a possibilidade de retornos, p.ex.: de um HGLG11 (contratos curtos) com relação a um RBRD11 (contratos longos).
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